6 byer med strammere regler for Airbnb i 2025

Drømmer du om at nyde udsigten fra en charmerende lejlighed i Barcelona eller vågne op i en klassisk brownstone midt på Manhattan? Så er du langt fra den eneste – men i 2025 kan den drøm hurtigt få et realitetstjek, hvis din Airbnb-booking ikke lever op til de nye, skærpede regler i nogle af verdens mest populære storbyer.

Fra New Yorks ikoniske skyline til de farverige gader i Lissabon strammer myndighederne skruen over for korttidsudlejning. Formålet er klart: at dæmme op for ulovlige udlejninger, beskytte boligmarkedet og sikre ro i lokale kvarterer. For dig som rejsende betyder det, at et klik på “Book nu” ikke længere er nok – du må også forvisse dig om, at udlejningen er fuldt lovlig, ellers risikerer både vært og gæst alt fra aflyste ophold til bøder.

I denne artikel dykker vi ned i seks storbyer, der allerede i 2024 har markeret sig med stram regulering, og som i 2025 sætter endnu flere muskler bag håndhævelsen. Vi ser nærmere på:

• New York City – hvor Local Law 18 får ekstra tænder.
• Barcelona – der fortsat skærer i antallet af turistlicenser.
• Amsterdam – med natteloft og omfattende datadeling.
• Berlin – hvor bøderne under Zweckentfremdung stiger markant.
• Lissabon – som holder døren lukket for nye AL-licenser.
• København – der skærper kontrollen med både nattebegrænsning og registrering.

Vi giver dig de konkrete tjeklister, insiderfif og alternativer, så du kan rejse trygt – uden at få din ferie spoleret af regler, du ikke kendte til. Klik videre og få de nyeste rejse- og bookingsmarte tips, før du reserverer din næste storbybolig!

New York City: Local Law 18 i fuldt flor og endnu strammere håndhævelse i 2025

New York City har aldrig været bleg for at regulere korttids­udlejning, men fra januar 2025 bliver Local Law 18 for alvor tanden skarpere. Myndighederne udvider både kravene til udlejere og presser Airbnb & co. til langt strammere selvransagelse. For dig som gæst betyder det, at en spontan storbys­ferie nu kræver mere forarbejde, hvis du vil undgå en ulovlig (og potentielt aflyst) booking.

1. Skærpede registrerings­krav til værter

• Alle værter skal have et gyldigt Short-Term Rental Registration Number fra Mayor’s Office of Special Enforcement (OSE).
• Registreringen bliver gjort offentligt søgbar i et nyt digitalt register, så naboer – og gæster – nemt kan tjekke lovligheden.
• Kun primary residence kan registreres, og værten skal være fysisk til stede under ophold under 30 nætter.
• Maximalt 2 gæster ad gangen i boligen; hele boligen udlejes kun lovligt ved minimum 30 nætters ophold.

2. Platformenes nye ansvar

Airbnb, Vrbo og mindre portaler bliver nu solidarisk ansvarlige for ulovlige annoncer:

1. Inden en annonce går live, skal platformen kryds­referere registrerings­nummer og adresse med OSE-registeret.
2. Finder byen en uregistreret eller fejlagtig annonce, udstedes straks påbud om fjernelse – overskrides fristen, kan platformen idømmes bøder på op til $1.500 pr. dag pr. annonce.
3. Betalinger til uregistrerede værter må ikke formidles; overtrædelser udløser separate finansielle sanktioner.

3. Højere bøder til værter og mellemmænd

Gjorde værten sig skyldig i gentagne overtrædelser i 2024, kan byen fra 2025 også pålægge civile dagbøder, hvilket i praksis lukker økonomien bag den ulovlige udlejning.

4. Tjekliste til rejsende – Før du trykker “book”

• Registrerings­nummer: Skal fremgå tydeligt i annoncen (typisk i beskrivelsen eller feltet “license”). Kopiér nummeret og slå det op på OSE’s register.
• Minimums­ophold: Hele lejligheder under 30 nætter er ulovlige. Står der “Entire home” til 4 nætter, er det rødt flag.
• Værts tilstedeværelse: Hvis du booker et værelse, bekræft at værten faktisk bor der. Spørg ind til, hvornår de selv er hjemme.
• Afbestillings­politik: Nye regler giver hyppigere lyn-lukninger. Vælg fleksibel eller moderat afbestilling og betal helst via kreditkort.
• Adresse­match: Stemmer adressen i beskedtråden ikke overens med annoncen, så stop – det er ofte tegn på omgåelse af registeret.

Ved at følge ovenstående råd kan du stadig nyde en ægte New York-oplevelse – blot inden for lovens rammer. Og husk: Et lovligt registeret ophold er ikke kun en forsikring mod aflysninger – det støtter også lokalbefolkningen i kampen mod boligmangel og ulovlig turistificering.

Barcelona: færre turistlejligheder, strammere licenser og mere kontrol

Barcelona har siden 2012 haft nogle af Europas skrappeste regler for korttidsudlejning – og i 2025 skrues der endnu et hak på. Byen ønsker at nedbringe antallet af turistlejligheder, især i det historiske centrum, og samtidig sikre, at resterende udlejninger lever op til både sikkerheds- og skattekrav.

Sådan spores ulovlige annoncer

1. Krydsdata: Kommunen sammenholder skatte­registre, el-forbrug og støjklager med udlejningsdata.
2. AI-scanning: Billeder fra platformene køres gennem ansigts- og geolokations­software for at matche facader.
3. Markedskontroller: Inspektører foretager surprise-besøg i hot-spots som El Born og Barceloneta.
4. Whistleblower-app: Naboer kan anonymt rapportere mistænkelige adresser via mobil­appen “BCN Check Housing”.

Tips til dig som rejsende

• Tjek altid, at annoncen har et gyldigt HUTB-licensnummer (format: HUTB-012345).
• Undgå så vidt muligt instant-bookings uden klar adresse; værten bør kunne fremvise licens­papirer ved forespørgsel.
• Vælg alternative bydele med færre restriktioner og god lokal stemning:
  • Sant Andreu: Landsby­atmosfære, direkte metro til centrum.
  • Poblenou: Strandnært, masser af caféer i tidligere industrikvarter.
  • Sants: Gåafstand til Montjuïc, budget-venlige spisesteder.
• Book i god tid – færre licenser betyder højere belægning, især under store events som Primavera Sound.
• Hold øje med kommunens officielle kort (ajuntament.barcelona.cat) for opdaterede licens­zoner.

Ved at følge disse råd minimerer du risikoen for aflysning i sidste øjeblik – og du bidrager samtidig til, at Barcelona kan balancere turisme med lokale boforhold i 2025 og frem.

Amsterdam: natteloft for hele boliger og skærpet datadeling med myndigheder

Amsterdams byråd har længe opereret med et loft på 30 udlejningsnætter pr. år for hele boliger i de fleste postnumre. Fra 1. januar 2025 bliver ordningen dog endnu mere finmasket med kvarterspecifikke loftsatser og strengere håndhævelse via øget datadeling.

Strengere registrerings- og tilladelseskrav

• Registreringsnummer: Alle listings skal vise et officielt registreringsnummer (VTH-nummer). Uden nummer fjernes annoncen automatisk af platformen.
• Permit for hele boliger: Udlejere af hele boliger skal forny deres korttidslejlighedstilladelse hvert år. I 2025 bliver ansøgningsgebyret hævet fra €48 til €82.
• Maks. 4 gæster ad gangen: Antallet fastholdes, men overtrædelser udløser bøder på op til €8.700 for værten og aflysninger for gæsten.

Mere datadeling mellem platforme og kommune

Airbnb, Booking.com og Vrbo har underskrevet en ny “Data & Compliance Accord” med kommunen. Det betyder:

1. Realtime-synk: Platformene sender daglige opdateringer om booking­kalendere og registreringsnumre, så byen kan stoppe ulovlig udlejning inden check-in.
2. Automatisk blokkering: Hvis en vært når natteloftet, lukkes datoerne automatisk.
3. Gæsteoplysninger: Anonymiserede data om antal gæster og opholdslængde deles til statistiske formål – vigtigt ift. lokal overturisme.

Praktiske tips til rejsende – Undgå aflysninger og bøvl

• Tjek “Registreringsnummer”-feltet: Vælg kun annoncer, hvor nummeret står tydeligt og matcher regcheck.amsterdam.nl.
• Se på kalenderen: Hvis datoen lige er blevet frigivet, men boligen allerede er tæt på årets natte-loft, kan platformen annullere. Spørg værten hvor mange nætter de har tilbage.
• Foretræk fleksibel booking: Vælg gratis afbestilling frem til 24 timer før ankomst – så er du dækket, hvis myndighederne lukker annoncen.
• Gem kommunikation i appen: Ved tvister om ulovlig udlejning kan Airbnb kræve dokumentation for, at værten har vildledt dig.
• Overvej alternative områder: Noord, Oost og Nieuw-West har samme 30-nætters loft men færre kontroller – risikoen for pludselige aflysninger er derfor lavere.
• Kom tidligt til check-in: Myndigheder laver jævnlige stikprøver på adressen. Hvis du ikke er dér indenfor det aftalte tidsrum, kan værten få bøde – og du risikerer at miste reservationen.

Amsterdam vil fortsat være en af Europas mest attraktive byer for storbyferie, men de nye 2025-regler gør det vigtigere end nogensinde at booke lovligt, læse det med småt og have en backup-plan – f.eks. et annullerbart hotelværelse – i baghånden.

Berlin: højere bøder og skarp registreringspligt under Zweckentfremdung

I 2025 skruer Berlin yderligere op for Zweckentfremdungsverbot-Gesetz – loven der forbyder uberettiget brug af boliger til turistudlejning. Flere politiske tiltag, flere kontrolbesøg og mærkbart højere bøder gør, at både værter og gæster bør være ekstra opmærksomme.

1. Registreringsnummer er obligatorisk – Og skal stå tydeligt

Siden 2021 har alle korttidsudlejninger skullet have et »Wohnraumschutznummer« (W-nummer). Fra 1. januar 2025 gælder:

• Registreringsnummeret skal vises på samtlige annoncer, kalender-skærme og bekræftelses-e-mails.
• Ejere uden nummer får deres listing fjernet – platformene skal reagere inden for 48 timer.
• Bøden for manglende eller falsk W-nummer stiger til 100.000 € (før: 50.000 €).

2. Hele boliger? Kun 90 dage – Og kun for registrerede beboere

3. Hot-spot-razziaer i de mest eftertragtede kvarterer

Byens Wohnraumaufsicht har fået større budget og samarbejder tæt med skattemyndighederne. Fokusområder i 2025 inkluderer:

1. Friedrichshain-Kreuzberg – især omkring Görlitzer Park og East Side Gallery.
2. Neukölln – Reuter- og Schillerkiez, hvor andelen af ulovlige hele-bolig-listings er størst.
3. Mitte & Prenzlauer Berg – gamle Altbau-lejligheder kontrolleres systematisk etage for etage.

Kontrolholdene tjekker navneskilte, nøgler og gæsters identifikation på stedet. Udlejere, der nægter adgang, risikerer øjeblikkelig lukning og bøder.

4. Sådan tjekker du som rejsende, om en airbnb i berlin er lovlig

• Se efter W-nummeret: Det bør stå i toppen af annoncen og på sidste trin før betaling. Begynder med 12-Z-....
• Kontrollér registreringsdatabasen: Berlin stiller et offentligt register til rådighed på:
  berlin.de/wohnraum/zweckentfremdung. Indtast nummeret og se, om adressen matcher.
• Hold øje med boligtypen: Hvis der loves hele lejligheder i mere end 90 sammenhængende nætter, er det med stor sandsynlighed ulovligt.
• Læs anmeldelserne: Gentagne klager over naboer, nøgleafhentning i baggårde eller pludselige aflysninger kan indikere problemer.
• Gem al kommunikation: Skulle boligen blive lukket, kan du lettere kræve refusion fra platformen.

Tip: Hvis du vil være helt sikker på at undgå juridiske gråzoner, så book et »Zeitwohnen«-leasing (mellemlang leje) eller se efter Serviced Apartments, som er fuldt licenserede og ofte konkurrencedygtige i pris for ophold over 4-5 dage.

Bundlinjen: Berlin bliver ikke mindre populær – men reglerne bliver mere ufravigelige. Tjek W-nummeret, kend 90-dages-grænsen, og vælg værter, der spiller efter bogen, så undgår du bøvl og potentielle natlige knock-knock-besøg fra boligkontrollen.

Lissabon: stop for nye AL-licenser og tættere tilsyn i historiske kvarterer

Lissabon har siden efteråret 2023 haft fuldt stop for nye Alojamento Local-licenser (AL) i langt de fleste historiske og turisttunge kvarterer. Regeringens boligpakke “Mais Habitação” suspenderer fortsat udstedelsen i 2025 – og kommunen har varslet endnu skærpere kontroller af eksisterende korttidsudlejninger. Det betyder færre Airbnb-options i de mest populære gader og øget risiko for, at ulovlige annoncer fjernes med kort varsel.

Hvilke områder er fortsat lukket for nye licenser?

• Baixa & Chiado
• Alfama, Mouraria og Castelo
• Bairro Alto & Príncipe Real
• Graça, São Vicente og den østlige del af Avenida da Liberdade

Strammere håndhævelse i 2025 – Hvad betyder det?

Hvad kan du som rejsende forvente i 2025?

1. Lavere udbud – især af hele lejligheder inden for den gamle byring. Priserne på lovlige listings ligger allerede 10-20 % over niveauet i 2023.
2. Flere sidste-øjebliks-aflysninger fra værter, der bliver lukket ned. Sørg for gratis afbestilling.
3. Skærpede krav ved check-in: PAS-registrering hos SEF er obligatorisk; værten vil bede om alle gæsters pasoplysninger.

Sådan booker du lovligt og problemfrit

• Filtrér efter annoncer med synligt AL-nummer (starter typisk med “AL/” eller “RNAL”).
• Anmod om et foto af Licença de Alojamento Local, hvis nummeret mangler eller virker forkert.
• Overvej alternativer uden for forbuds-zonerne, fx Campo de Ourique, Estrela eller den hurtigt voksende kreative bydel Marvila.
• Undersøg kollektive hoteller, hostels eller gæstehuse, som ikke er ramt af AL-stoppen.
• Book via platforme med “air-cover” eller lignende beskyttelse, så du får refundering ved lovbrudsrelateret aflysning.

Tip: Kommunen stiller et officielt register til rådighed på lisboa.pt. Indtast AL-nummeret inden booking og dobbelttjek, at adressen stemmer.

København: skærpet fokus på registrering, nattebegrænsning og datadeling

I 2025 lægger Københavns Kommune sig i slipstrømmen af de internationale storbyer og skruer op for kontrollen med korttidsudlejning. Målet er at sikre flere boliger til fastboende og mindske støjklager fra naboer. Tre områder bliver særligt tydelige for både værter og gæster:

1. Strammere håndhævelse af 70-nætters loftet

• Det nationale 70-nætters loft for helårsboliger (pr. adresse) består, men kommunen dublerer kontrollen med krydstjek af skattedata, nøgleboks-registreringer og platformenes udlejningshistorik.
• Boliger, der overskrider loftet, risikerer bøder fra 10.000 til 20.000 kr. pr. forseelse samt påbud om lukning af annoncen.
• Ejere af sekundære boliger (fx sommerhuse eller dele af tofamiliehuse) skal fortsat søge særskilt tilladelse, som nu har kortere gyldighed (2 år) og årlige re-checks.

2. Klar registrering – Ellers fjernes annoncen

Fra 1. januar 2025 skal alle korttidsannoncer have et entydigt registrerings-ID i titlen, ikke kun i brødteksten. Airbnb, Booking.com og Vrbo vil automatisk skjule eller afvise:

1. Annoncer uden gyldigt ID (”Boligreg.nr.” efterfulgt af 8 cifre).
2. Annoncer hvor adressen ikke matcher kommunens boligregister.
3. Udlejere der ikke har NemID-valideret sig hos platformen.

3. Styrket datadeling mellem platforme og myndigheder

Det gør det lettere for kommunen at standse ulovlige lejemål i realtid.

Tjekliste til gæster – Sådan undgår du bøvl ved ankomst

• Se efter registrerings-ID i annoncens titel. Mangler det, er boligen sandsynligvis ulovlig.
• Spørg værten om hvor mange nætter der allerede er udlejet i år. Over 70? Find et andet sted.
• Gem kommunikationen på platformen – ikke via sms – så du har dokumentation ved en evt. aflysning.
• Tjek husordenen (støj, affald, cykelparkering). Reglerne håndhæves oftere med kontrolbesøg.
• Alternativer: Hvis du rejser mere end 14 dage, kan mid-term platforme (f.eks. HousingAnywhere) eller et extended stay-hotel være billigere og juridisk nemmere.

Med de nye tiltag bliver booking i København altså ikke umulig – blot kræver det et ekstra lovligheds-tjek. Er registreringen på plads, kan du roligt nyde byens smørrebrød, cykelkultur og hygge – uden risiko for uventede aflysninger eller sure naboer.